Der Notar sichert den Immobilienkauf rechtlich ab

Beim Kauf eines Hauses steht zwischen Zusage und Eigentum ein Amt. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, belehrt beide Seiten und steuert die Abwicklung bis zur Eintragung im Grundbuch. Eine Partei vertritt er dabei nicht. Was in sein Amt fällt und was nicht, entscheidet über die Sicherheit des Kaufs.

Warum verlangt das Gesetz beim Immobilienkauf eine notarielle Beurkundung?

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück wird erst mit der Beurkundung wirksam. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt diese Form vor, weil der Kauf tief in das Vermögen eingreift. Eine Absprache ohne Notar bindet keine Seite.

Beurkundung meint mehr als eine Unterschrift unter ein Papier. Der Notar nimmt die Erklärungen beider Seiten auf, prüft die Geschäftsfähigkeit und hält das Ergebnis in einer Urkunde fest. Die Urschrift bleibt danach in der Urkundensammlung des Notariats.

Die Form wirkt als Warnschwelle. Niemand verliert ein Grundstück durch eine Unterschrift im Vorbeigehen, und niemand erwirbt es so. Die Urkunde behält ihre Beweiskraft über Jahrzehnte.

Der Kaufgegenstand ändert daran nichts. Ob eine Doppelhaushälfte den Eigentümer wechselt oder ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise, die Pflicht zur Beurkundung bleibt dieselbe.

Vor dem Termin steht der Entwurf. Dort entsteht der Inhalt, den die Beurkundung später bestätigt.

Was gehört in den Entwurf des Kaufvertrags?

Der Entwurf regelt Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe und Haftung. Das Notariat erstellt ihn nach den Angaben beider Seiten und nach dem eingesehenen Grundbuch. Lasten aus Abteilung II und bestehende Grundschulden werden benannt.

Die Angaben erreichen das Notariat meist schriftlich oder im Telefonat. Daraus wird kein Formular, sondern ein Text für diesen einen Fall. Mitverkauftes Inventar, offene Erschließungsbeiträge und laufende Mietverhältnisse gehören hinein, sonst fehlen sie später.

Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, liegt der Entwurf nach dem Beurkundungsgesetz (BeurkG) zwei Wochen vor dem Termin vor. Diese Frist dient der Prüfung in Ruhe. Auch ohne Unternehmerbeteiligung ist ein früher Entwurf üblich.

Steht der Text, folgt der Termin. Dort wird aus dem Entwurf eine Urkunde.

Wie läuft der Termin der Beurkundung ab?

Der Notar liest die Urkunde vollständig vor, erklärt sie und nimmt Änderungen auf. Danach unterschreiben die Beteiligten und der Notar selbst. Die Beurkundung dauert nach Angaben der Bundesnotarkammer meist unter einer Stunde.

Das Vorlesen ist keine Formalie. Jede Seite hört denselben Wortlaut, Rückfragen sind an jeder Stelle möglich. Kleine Korrekturen werden im Termin aufgenommen und mit beurkundet.

Wer den Termin der Beurkundung vorbereitet, bringt Ausweis, Steuer-Identifikationsnummer und die Daten der finanzierenden Bank mit. Fehlt die Vollmacht für eine abwesende Seite, verschiebt sich der Termin.

Was im Termin erklärt wird, folgt einer Amtspflicht. Diese Pflicht grenzt die Aufgabe des Notars nach beiden Seiten ab.

Woran zeigt sich die Belehrungspflicht des Notars?

Die Belehrungspflicht verlangt, dass der Notar die Folgen des Vertrags erklärt. Das Beurkundungsgesetz verpflichtet ihn, den Willen der Beteiligten zu erforschen und die unerfahrene Seite vor Nachteilen zu bewahren. Beraten darf er beide zugleich.

Daraus folgt seine Neutralität. Der Notar ist kein Interessenvertreter, sondern Träger eines öffentlichen Amtes, und er ist zur Verschwiegenheit verpflichtet. Eine Partei bevorzugen darf er nicht.

Die Grenze des Amtes lässt sich an einzelnen Punkten ablesen:

Die rechtliche Sicherung dagegen gehört in sein Amt. Diese Sicherung beginnt mit einem Eintrag im Grundbuch.

Wofür sichert die Auflassungsvormerkung den Käufer?

Die Auflassungsvormerkung sperrt das Grundstück für den Käufer, bevor er Eigentümer wird. Der Notar beantragt sie nach der Beurkundung beim Grundbuchamt. Ab der Eintragung gehen spätere Verfügungen des Verkäufers ins Leere, soweit sie den Anspruch beeinträchtigen.

Die Lücke zwischen Vertrag und Eigentum ist der Grund. Eigentum entsteht erst mit der Umschreibung, und die braucht Wochen. In dieser Zeit schützt die Vormerkung den Anspruch auf Übertragung.

Gelöscht wird die Vormerkung später von Amts wegen. Der Antrag dazu liegt dem Umschreibungsantrag des Notars bei, ein eigener Schritt entfällt. Ohne diese Löschung bliebe ein erledigter Eintrag im Buch stehen.

Der Rang des Eintrags entscheidet über seine Wirkung. Welche Abteilungen dabei zusammenspielen, zeigt der Beitrag zum Aufbau eines Grundbuchblatts.

Ist die Sicherung eingetragen, wird Geld fällig. Über den Weg des Geldes entscheidet der Vertrag.

Wann läuft die Zahlung über ein Notaranderkonto?

Das Notaranderkonto kommt zum Einsatz, wenn der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer gehen soll. Der Regelfall ist heute die Direktzahlung nach einer Fälligkeitsmitteilung des Notars. Ein Anderkonto setzt ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus.

Vor der Fälligkeitsmitteilung prüft der Notar die Voraussetzungen. Dazu gehören die eingetragene Vormerkung, die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden und geklärte Vorkaufsrechte. Erst danach fordert er den Kaufpreis an.

Nach der Zahlung läuft die Umschreibung. Das Finanzamt erhält die Veräußerungsanzeige, und erst mit der Bescheinigung über die gezahlte Grunderwerbsteuer schreibt das Grundbuchamt den Eigentümer um.

Übergabe und Nutzen wechseln meist zum Monatsersten nach der Zahlung. Lasten, Gebäudeversicherung und Betriebskosten gehen zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer über, auch wenn das Grundbuch noch den Verkäufer nennt.

Das Amt endet damit beim Grundbuch. Offen bleibt, wann ein Gespräch vor dem Entwurf Zeit spart.

Wann lohnt sich ein Vorgespräch beim Notar?

Ein Vorgespräch lohnt sich, sobald der Fall von der Standardlage abweicht. Erbengemeinschaften, Nießbrauch, Wohnrechte, Teilflächen und Bauverpflichtungen gehören dazu. Die Beratung ist in der Regel von der Gebühr für die Beurkundung gedeckt.

Die Gebühren folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und keiner Absprache. Der Geschäftswert und der Umfang der Tätigkeit bestimmen die endgültigen Notarkosten. Verhandeln lässt sich daran nichts.

Bei einfacher Lage genügt der übersandte Entwurf. Wer ihn liest, die offenen Punkte notiert und sie im Termin anspricht, nutzt die Belehrungspflicht genau dort, wo sie gedacht ist.