Mehrfamilienhaus in Holzbauweise aus Eigentümersicht

Für den Eigentümer ist ein Mehrfamilienhaus aus Holz zuerst eine Entscheidung über die Bauweise. Diese Entscheidung legt Bauzeit, Nachweise, Anforderungen an den Brandschutz und den Aufwand späterer Umbauten fest. Wie das Gewerk auf der Baustelle arbeitet, ist eine andere Frage. Hier zählt, was am Ende in den Unterlagen des Gebäudes steht.

Was unterscheidet die Holzbauweise beim Mehrfamilienhaus von Mauerwerk?

Holz trägt bei geringerem Eigengewicht und wird trocken montiert. Wände entstehen als Holzrahmen- oder Massivholzelemente, nicht als Schichten aus Stein und Mörtel. Daraus folgen ein leichterer Baukörper, schlankere Aufbauten und ein anderer Weg zu den Nachweisen.

Der Unterschied zeigt sich an wenigen Merkmalen:

Die Bauweise ist längst kein Sonderfall. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes entstand rund ein Fünftel der genehmigten Wohngebäude in Deutschland in Holzbauweise (2023).

Das geringere Gewicht entlastet den Baugrund und die Gründung. Wo das Gewicht sinkt, verschiebt sich auch der Ablauf des Bauens.

Warum verkürzt die Vorfertigung die Bauzeit am Gebäude?

Wände, Decken und Dachelemente entstehen in der Halle und kommen fertig zur Baustelle. Die Montage eines Geschosses dauert Tage statt Wochen. Lange Trocknungszeiten im Rohbau entfallen weitgehend, weil kaum Wasser ins Gebäude eingebracht wird.

Für den Eigentümer verschiebt sich dadurch der Entscheidungszeitpunkt nach vorn. Leitungsführung, Fensteröffnungen und Wandaufbauten liegen mit der Freigabe der Produktion fest. Änderungen danach sind kaum noch sinnvoll umsetzbar.

Der kurze Bau am Grundstück bringt einen zweiten Effekt. Ein Fertighaus Mehrfamilienhaus steht früher unter Dach, und die Bauzeit mit Gerüst, Kran und Sperrflächen bleibt kurz. In bewohnter Nachbarschaft ist das ein handfestes Argument.

Die Planung bindet sich also früher als beim Mauerwerk. Ebenso früh entscheidet sich, was der Brandschutz verlangt.

Wie regelt der Brandschutz die Gebäudeklassen im Holzbau?

Die Musterbauordnung ordnet Gebäude fünf Gebäudeklassen zu, und daran hängen die Anforderungen an tragende Bauteile. Die Einordnung richtet sich nach der Höhe des obersten Geschosses und der Größe der Nutzungseinheiten. Mehrfamilienhäuser liegen meist in den Gebäudeklassen 3 bis 5.

Holz ist in diesen Klassen zulässig, wenn der Feuerwiderstand der Bauteile nachgewiesen wird. Die Musterbauordnung in der Fassung von 2019 und die zugehörige Muster-Holzbaurichtlinie beschreiben die Bedingungen dafür. Verbindlich ist immer die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Massivholz brennt langsam und in berechenbarer Tiefe. Die Tragfähigkeit eines Querschnitts lässt sich deshalb über eine definierte Zeit nachweisen, auch wenn die äußere Schicht verkohlt. Für den Eigentümer zählt, dass dieser Nachweis in der Genehmigung liegt und nicht in einer Werbeaussage.

Der Brandschutz ist damit eine Frage von Nachweisen. Der zweite Nachweis, über den in Mehrfamilienhäusern gestritten wird, betrifft den Schall.

Woran entscheidet sich der Schallschutz zwischen zwei Wohnungen?

Der Schallschutz entscheidet sich an Masse, Entkopplung und Sorgfalt an den Anschlüssen. DIN 4109 setzt die Mindestanforderungen für Wohnungstrennwände und Geschossdecken. Was Holz an Masse fehlt, ersetzen Schüttungen, schwimmende Estriche und zweischalige Aufbauten.

Der Trittschall ist der kritische Punkt. Eine Holzdecke überträgt tiefe Frequenzen leichter als eine Betondecke, solange sie keine beschwerte und entkoppelte Lage trägt. Starre Verbindungen zwischen Decke und Trennwand führen den Schall um jede Dämmung herum.

Wer vermietet, lässt die Schallschutzstufe im Vertrag benennen und nicht nur die Norm nennen. Die Mindestanforderung der Norm ist nicht das, was Mieter in einer neuen Wohnung erwarten. Höhere Stufen sind planbar, wenn sie vor der Vorfertigung festgelegt werden.

Schall und Brandschutz sind beim Bezug erledigt. Was danach kommt, entscheidet über den Wert des Gebäudes.

Was bedeutet die Bauweise für den Werterhalt?

Für den Werterhalt zählt beim Holzbau vor allem der Schutz vor Feuchte. Konstruktiv geschütztes Holz, das trocken bleibt und abtrocknen kann, hält über Generationen. Dachüberstände, Spritzwasserzonen, Abdichtungen und die Dampfdichtheit der Hülle sind die Stellen, auf die es ankommt.

Die Prüfpunkte am Gebäude verschieben sich dadurch. Fassadenbekleidung, Anschlüsse an Balkone und die Abdichtung der Sockelzone brauchen regelmäßige Sichtkontrolle. Tragende Teile bleiben im Inneren und sind in der Regel unauffällig, solange die Hülle dicht ist.

Beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung werden die Unterlagen wichtig. Der Nachweis zum Energiebedarf gehört dazu, und der Beitrag zum Nachweis des Energiebedarfs beim Verkauf ordnet diese Pflicht ein.

Die Bauweise selbst ist im Grundbuch nicht vermerkt. Erst die Vertragsunterlagen halten sie fest.

Woran erkennt der Eigentümer die Grenzen der Holzbauweise?

Die Grenzen liegen in der Bauphase, in der Nachweislage und bei nachträglichen Eingriffen. Offene Holzkonstruktionen sind während der Montage empfindlich gegen Niederschlag. Wandöffnungen in tragenden Elementen lassen sich später nur mit statischem Nachweis herstellen.

Bei bestehenden Gebäuden kommt die Dokumentation hinzu. Wandaufbauten, Elementfugen und Leitungswege sind ohne Pläne schwer nachzuvollziehen. Fehlen diese Unterlagen, wird jede Sanierung zur Erkundung.

Wer ein bestehendes Holzgebäude erwirbt, lässt Bauweise und Zustand im Kaufvertrag beschreiben. Der Ablauf beim Notartermin zeigt, welche Angaben dort hineingehören und was der Notar nicht bewertet.

Die Grenzen sind benennbar und planbar. Damit bleibt die Frage nach der Entscheidung.

Wann lohnt sich ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise?

Die Holzbauweise lohnt sich, wenn die Planung früh festgelegt werden kann und die Bauzeit am Grundstück kurz bleiben soll. Enge Innenstadtlagen, aufgestockte Geschosse und begrenzte Tragreserven sprechen für das leichte Gebäude.

Gegen die Bauweise spricht ein Vorhaben, das sich während des Bauens noch verändern wird. Wer Grundrisse spät festlegt, zahlt die Flexibilität an anderer Stelle. Mauerwerk verzeiht späte Entscheidungen leichter.

Wer vermietet, prüft Schallschutzstufe, Brandschutznachweise und die Pflege der Hülle vor der Beauftragung. Sind diese drei Punkte geklärt, ist Holz beim Mehrfamilienhaus eine normale Bauentscheidung und keine Wette.