Der Energieausweis gehört in jedes Verkaufsangebot

Wer ein Haus verkauft oder vermietet, braucht einen Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt ihn vor, bestimmt seinen Inhalt und regelt, wann er vorzulegen ist. Zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis liegt dabei mehr als ein Name. Betroffen ist auch jede Anzeige, mit der eine Immobilie angeboten wird.

Wann ist ein Energieausweis bei Verkauf und Vermietung Pflicht?

Pflicht ist der Energieausweis, sobald ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Vorgabe steht im Gebäudeenergiegesetz. Wer sein Haus selbst bewohnt und nicht anbietet, braucht keinen.

Ausgenommen sind wenige Fälle. Baudenkmäler bleiben außen vor, ebenso kleine Gebäude mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Den Ausweis beschafft der Eigentümer, nicht der Makler und nicht der Interessent. Die Kosten trägt die Verkäuferseite, und die Daten für die Ausstellung kommen ebenfalls von dort.

Bei Wohnungseigentum gilt eine eigene Regel. Der Ausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, fragt ihn deshalb bei der Verwaltung ab.

Ob sich der Ausweis auf Berechnung oder auf Abrechnung stützt, hängt von der gewählten Art ab.

Was unterscheidet Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung des Gebäudes, der Verbrauchsausweis auf abgerechneten Verbrauchsdaten. Beide tragen dieselbe Skala der Energieeffizienzklassen von A plus bis H.

Beim Bedarfsausweis rechnet der Aussteller mit Bauteilen, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik. Angesetzt wird ein normiertes Nutzerverhalten. Das Ergebnis beschreibt damit das Gebäude, nicht die Bewohner.

Beim Verbrauchsausweis zählen die Abrechnungen von mindestens drei zusammenhängenden Jahren. Leerstand wird berücksichtigt, das Wetter rechnerisch bereinigt. Eine sparsame Familie senkt den Wert, ein offenes Fenster im Winter hebt ihn.

Die Unterschiede lassen sich nach Grundlage, Aussagekraft und Aufwand ordnen.

Freie Wahl zwischen beiden Arten besteht nicht immer, denn für einen Teil der Bestandsgebäude ist die Form vorgeschrieben.

Wann schreibt das Gebäudeenergiegesetz den Bedarfsausweis vor?

Vorgeschrieben ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Die Pflicht entfällt, wenn das Gebäude später auf das Wärmeschutzniveau von damals gebracht wurde.

Hintergrund ist die erste Wärmeschutzverordnung. Vor ihrem Inkrafttreten gebaute Häuser weichen im Dämmstandard stark voneinander ab, und ein reiner Verbrauchswert würde darüber nichts aussagen.

Bei der Berechnung zählen Bauteile und Anlagentechnik, also auch die Bauweise selbst. Wie unterschiedlich sich Konstruktionen verhalten, zeigt ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise im Vergleich zum massiven Bestand.

Erneuerbare Erzeugung am Gebäude geht ebenfalls ein. Strom aus Photovoltaik für den eigenen Haushalt wird im Bedarfsausweis angerechnet, soweit er am Gebäude genutzt wird.

Ausgestellt werden darf ein solcher Ausweis nur von einem begrenzten Personenkreis.

Was berechtigt zur Ausstellung eines Energieausweises?

Berechtigt sind Personen mit einer im Gebäudeenergiegesetz genannten Qualifikation. Dazu gehören bestimmte Hochschulabschlüsse, Handwerksmeister aus Bau- und Ausbaugewerken mit Fortbildung sowie Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation.

Eine amtliche Zulassung gibt es nicht. Der Aussteller bestätigt seine Berechtigung selbst und haftet für die Richtigkeit. Eine Registrierungsnummer erhält jeder Ausweis über die Registrierstelle des Deutschen Instituts für Bautechnik.

Die Daten darf der Aussteller vom Eigentümer übernehmen, muss sie aber auf Plausibilität prüfen. Grobe Widersprüche darf er nicht ungeprüft übernehmen. Für eine Berechnung ist eine Begehung oder eine geeignete Bilddokumentation nötig.

Online-Angebote ohne jede Datenprüfung liegen damit neben der Vorgabe. Ein Ausweis ohne Registrierungsnummer erfüllt die Pflicht nicht.

Liegt der Ausweis vor, greifen die Pflichten bei der Vermarktung.

Was gehört aus dem Energieausweis in die Immobilienanzeige?

In jede Anzeige gehören Art des Ausweises, der Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse.

Die Pflicht gilt für kommerzielle Medien. Portale, Zeitungsanzeigen und Aushänge fallen darunter, ein privater Aushang am Gartenzaun in der Regel nicht. Maßgeblich ist, dass die Anzeige geschaltet wird.

Angaben dürfen nicht geschätzt werden. Wer anbietet, bevor der Ausweis fertig ist, hat die Werte nicht und darf sie nicht ersetzen. Der Ausweis muss also vor der ersten Anzeige vorliegen.

Fehlerhafte Angaben wirken über die Ordnungswidrigkeit hinaus. Sie können zu Streit über die Beschaffenheit der Immobilie führen.

Neben der Anzeige regelt das Gesetz den Umgang mit dem Dokument beim Termin vor Ort.

Wann muss der Energieausweis dem Interessenten vorliegen?

Vorzulegen ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Findet keine Besichtigung statt, erfolgt die Vorlage unverzüglich nach Aufforderung. Nach Vertragsabschluss ist er zu übergeben.

Die Vorlage genügt nicht als Dauerzustand. Käufer und Mieter erhalten das Dokument im Original oder in Kopie, und der Eigentümer behält eine Fassung für die Unterlagen des Gebäudes.

Gültig ist ein Energieausweis zehn Jahre ab Ausstellung. Nach Ablauf wird für den nächsten Verkauf oder die nächste Vermietung ein neuer gebraucht. Eine Sanierung macht einen neuen Ausweis sinnvoll, weil der alte den Zustand nicht mehr zeigt.

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten. Das Gebäudeenergiegesetz sieht dafür Geldbußen vor, bei Pflichten um den Energieausweis bis zu 10.000 Euro (§ 108 Gebäudeenergiegesetz).

Offen bleibt damit nur die Wahl zwischen den beiden Arten, wo das Gesetz sie freilässt.

Wann lohnt sich ein Bedarfsausweis statt eines Verbrauchsausweises?

Ein Bedarfsausweis lohnt sich, wenn das Gebäude besser ist als seine Verbrauchswerte. Nach einer Sanierung, bei wenigen Bewohnern oder nach langem Leerstand verzerrt die Abrechnung das Bild.

Günstig ist er auch bei einer kleinen Zahl von Wohnungen, weil einzelne Haushalte den Durchschnitt dort stark bewegen. Der Bericht über das Gebäude wiegt dann schwerer als die Rechnung der Vorjahre.

Der Verbrauchsausweis bleibt die einfachere Wahl bei gut dokumentierten, durchgängig bewohnten Objekten. Wo die Abrechnungen ein stabiles Bild zeigen, bringt die Berechnung keinen weiteren Erkenntnisgewinn.