Das Grundbuch entscheidet beim Hauskauf über Rechte

Das Grundbuch entscheidet, wem ein Haus gehört und was auf ihm lastet. Wer kauft, liest es vor dem Vertrag und verlässt sich nicht auf das Exposé. Wegerechte, Wohnrechte und alte Grundschulden stehen dort und nicht im Grundriss. Erst die Umschreibung in Abteilung I macht aus dem Käufer den Eigentümer.

Was ist das Grundbuch und wer führt es?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über Grundstücke und die Rechte an ihnen. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht nach der Grundbuchordnung (GBO). Für jedes Grundstück existiert ein eigenes Grundbuchblatt.

Der Eintrag gilt als richtig, bis das Gegenteil feststeht. Das Bürgerliche Gesetzbuch knüpft daran den guten Glauben des Erwerbers. Wer auf einen eingetragenen Eigentümer vertraut, wird deshalb im Regelfall geschützt.

Die Länder führen das Register inzwischen überwiegend elektronisch. Der Inhalt bleibt derselbe, nur der Abruf läuft über ein geschlossenes Verfahren. Ein Auszug liest sich in beiden Formen gleich.

Ein Recht an einem Grundstück entsteht mit Einigung und Eintragung. Vereinbarungen außerhalb des Buches ändern an der Rechtslage nichts, solange kein Eintrag folgt.

Das Register ist damit die einzige verlässliche Quelle. Sein Aufbau folgt einem festen Schema.

Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut?

Ein Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Flur, Flurstück, Lage und Größe.

Die Gliederung macht das Lesen schnell:

Abteilung I nennt neben dem Eigentümer den Erwerbsgrund. Bei mehreren Eigentümern steht dort auch das Verhältnis der Anteile.

Gerötete, also durchgestrichene Zeilen sind erledigte Einträge. Entscheidend ist in jeder Abteilung, was nicht gerötet ist.

Was steht in Abteilung II und Abteilung III?

Abteilung II trägt Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte. Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Vormerkungen stehen in Abteilung II. Hypotheken und Grundschulden mit Betrag und Rang stehen in Abteilung III.

Für den Käufer ist Abteilung II die unangenehmere Abteilung. Ein eingetragenes Wohnrecht bindet das Objekt unabhängig vom Eigentümerwechsel. Ein Leitungsrecht kann eine geplante Erweiterung auf dem Grundstück unmöglich machen.

Abteilung III wirkt bedrohlicher, als sie ist. Grundschulden werden beim Kauf üblicherweise gelöscht oder von der finanzierenden Bank neu eingetragen. Ein eingetragener Betrag sagt nichts darüber aus, wie viel vom Darlehen noch offen ist.

Der Rang eines Eintrags entscheidet über seine Durchsetzung. Deshalb hängt am Rang auch die Sicherung des Käufers.

Warum sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung, bevor das Eigentum übergeht. Eingetragen wird sie in Abteilung II, auf Antrag des Notars nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Spätere Verfügungen des Verkäufers bleiben gegenüber dem Vormerkungsberechtigten wirkungslos.

Der Grund liegt im Zeitablauf. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen Wochen, in denen der Verkäufer formal noch Eigentümer ist. Ohne Vormerkung könnte er in dieser Zeit erneut verkaufen oder belasten.

Die Vormerkung sichert den Rang mit. Wer an zweiter Rangstelle eingetragen wird, steht hinter einem älteren Recht, auch wenn er früher gezahlt hat. Die Reihenfolge der Eintragungen ist damit kein Formalismus.

Mit der eingetragenen Vormerkung ist die Zahlung vorbereitet. Reihenfolge und Zeitpunkt regelt der Kaufvertrag.

Wann wird der Kaufpreis gezahlt und wann folgt die Eigentumsumschreibung?

Gezahlt wird erst, wenn die Sicherungen stehen, und umgeschrieben wird erst nach der Zahlung. Der Notar teilt die Fälligkeit mit, sobald Vormerkung, Löschungsunterlagen und Genehmigungen vorliegen. Vorher ist der Kaufpreis nicht fällig.

Nach dem Zahlungseingang bestätigt der Verkäufer den Empfang. Der Notar reicht dann den Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer in Abteilung I ein und löscht die Vormerkung.

Die Umschreibung setzt die Bescheinigung des Finanzamts über die Grunderwerbsteuer voraus. Welche Aufgaben in dieser Phase beim Notar liegen, ordnet der Beitrag zur Rolle des beurkundenden Amtes ein.

Das Buch ist nach der Umschreibung aktuell, aber nicht zwingend aufgeräumt. Alte Einträge bleiben stehen, bis jemand sie löschen lässt.

Wie werden alte Lasten aus dem Grundbuch gelöscht?

Gelöscht wird ein Eintrag nur mit Bewilligung des Berechtigten. Diese Löschungsbewilligung ist öffentlich beglaubigt vorzulegen, zusammen mit dem Antrag beim Grundbuchamt. Bei Grundschulden erteilt die Bank die Unterlagen nach Ablösung des Darlehens.

Nicht jeder Altbestand lässt sich auflösen. Rechte, die auf einer Teilung des Grundstücks beruhen, bestehen oft weiter, weil der Nachbar sie braucht. Ein Wegerecht zum Hinterhaus verschwindet nicht durch einen Eigentümerwechsel.

Eine nicht mehr valutierende Grundschuld kann stehen bleiben. Eine Abtretung an die neue Bank ist möglich und erspart die Kosten einer Neueintragung. Ob sich das rechnet, hängt am Einzelfall.

Der Antrag auf Löschung läuft meist über das Notariat, das die Unterlagen sammelt. Für den Eigentümer lohnt sich das Aufräumen erledigter Rechte vor einem Verkauf. Ein klares Blatt verkürzt die Prüfung auf der Käuferseite.

Vor jeder Löschung steht die Prüfung des Bestands. Dafür braucht es den Blick ins Buch.

Wann lohnt sich eine eigene Einsicht ins Grundbuch?

Einsicht lohnt sich, sobald ein Kauf ernst wird oder am eigenen Grundstück etwas geändert werden soll. Das Grundbuchamt gewährt sie nach der Grundbuchordnung bei berechtigtem Interesse. Eigentümer haben es immer, Kaufinteressenten mit Nachweis des Vertragsinteresses.

Der übliche Weg führt über das Notariat, das einen aktuellen Auszug anfordert. Ein Auszug aus dem Exposé oder eine Kopie vom Verkäufer ist dafür kein Ersatz. Zwischen beiden Ständen können Jahre und mehrere Eintragungen liegen.

Zur Bauweise sagt das Register nichts. Wer ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise erwirbt, findet dort weder Baustoff noch Zustand, sondern nur Grundstück, Eigentümer und Rechte. Den Werterhalt des Gebäudes beschreibt kein Grundbuchblatt.